대출과 레버리지 - 빚으로 사는 집

같은 집값이 올랐는데 왜 누구는 두 배로 벌까요?

SeriesFeb 22, 20264 minutes

6화에서 금리가 부동산 가격에 강력한 영향을 준다고 했어요.

그 이유는 간단해요. 대부분의 사람들은 집을 빚으로 사니까요.

왜 빚을 내서 집을 살까

서울 아파트 평균 매매가가 10억 원을 넘어요. 이 돈을 현금으로 한 번에 낼 수 있는 사람은 거의 없어요. 그래서 대부분 은행에서 돈을 빌려서 집을 사요. 이게 주택담보대출(줄여서 주담대)이에요.

구조는 이래요. 내가 가진 돈(자기 자본) + 은행에서 빌린 돈(대출) = 집값. 5억짜리 집을 살 때 내 돈 2억, 대출 3억이면 자기 자본 비율은 40%예요.

'은행과 금리'에서 배운 개념으로 말하면, 은행이 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 거예요. 내가 돈을 못 갚으면 은행이 그 집을 경매에 넣어서 대출금을 회수해요.

레버리지, 빚은 수익을 증폭시킨다

'증권과 투자'에서 나온 개념, 레버리지(지렛대)가 부동산에서 더 강력하게 작동해요.

5억짜리 집을 내 돈 2억 + 대출 3억으로 샀어요. 1년 뒤 집값이 6억이 됐어요. 시세차익 1억. 내가 실제로 투자한 돈은 2억이니까, 수익률은 50%예요. 대출 없이 5억을 다 내 돈으로 샀다면? 같은 1억에 수익률은 20%예요.

같은 가격 상승인데, 대출을 끼니까 수익률이 2.5배로 뻥튀기돼요. 2화에서 "부동산으로 큰돈 벌었다"는 이야기 뒤에는 거의 항상 이 레버리지가 숨어 있어요.

하지만 지렛대는 양쪽으로 작동해요. 집값이 4억으로 떨어지면? 내 돈 2억 기준 수익률은 -50%. 3억 이하로 떨어지면 집을 팔아도 대출을 못 갚아요. 집은 없는데 빚은 남는 거예요. 5화에서 본 깡통전세와 같은 구조 - 담보 가치가 빚보다 작아진 상태예요.

갭투자, 레버리지의 극단

3화에서 잠깐 등장한 갭투자를 자세히 볼게요. 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이에요.

매매가 5억, 전세가 4억인 아파트가 있다고 해볼게요. 세입자를 들여 전세 보증금 4억을 받고, 거기에 내 돈 1억을 더해 5억을 치르는 거예요. 갭(차이)인 1억만 있으면 되는 거죠. 4화에서 배운 것처럼 전세 보증금에는 이자가 없으니 무이자 레버리지인 셈이에요. 다만 그 4억은 2년 뒤 돌려줘야 할 남의 돈이에요.

집값이 6억으로 오르면? 내 돈 1억으로 1억 벌었으니 수익률 100%. 여기에 은행 대출까지 쓰면 자기 돈 5천만 원으로 5억짜리 집을 사는 것도 가능해요.

하지만 집값이 떨어지면? 전세 만기 때 보증금을 돌려줘야 하는데, 집을 팔아도 보증금에 못 미쳐요. 이게 5화에서 본 전세사기 사태의 구조예요. 갭투자를 반복하면서 여러 채를 산 사람들이, 집값 하락과 함께 도미노처럼 무너진 거예요.

갭투자 자체가 불법은 아니에요. 하지만 "집값이 계속 오른다"는 전제 위에서만 작동해요. 그 전제가 무너지면 시스템 전체가 무너져요.