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기초시리즈/[4부] 부동산과 내 집

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부동산과 내 집 10화 : 내 집 마련, 투자인가 소비인가 드디어 4부의 마지막 화예요. 지금까지 부동산의 구조, 전세, 가격, 레버리지, 세금, 함정까지 다 살펴봤어요. 이제 가장 현실적인 질문을 해볼게요."나는 집을 사야 할까?"집은 투자일까, 소비일까이 질문에 대한 답은 사실 둘 다예요.3화에서 배운 것처럼 집은 시세차익과 임대수익을 만들어낼 수 있는 투자 자산이에요. 동시에 매일 잠을 자고, 밥을 먹고, 가족과 시간을 보내는 생활 공간이에요. 자동차로 치면 택시 영업(투자)과 출퇴근(소비)을 동시에 하는 셈이에요.문제는 이 두 가지를 섞어서 판단할 때 생겨요. "집값이 오를 테니까 무리해서라도 사야 해" - 이건 투자 논리로 소비를 결정하는 거예요. "어차피 집값은 모르는 거니까 평생 월세 살래" - 이건 투자 불확실성 때문에 주거 안정까지 포기하는 거예..
부동산과 내 집 9화 : 부동산 투자의 함정들 지금까지 부동산의 수익 구조(3화), 가격을 움직이는 힘(6화), 레버리지(7화), 세금(8화)을 배웠어요. 숫자만 보면 부동산 투자가 꽤 매력적으로 보일 수 있어요. 하지만 실제로는 생각보다 많은 함정이 숨어 있어요.함정 1 : 생존자 편향"부동산으로 돈 번 사람"은 주변에서 쉽게 찾을 수 있어요. 하지만 "부동산으로 돈 잃은 사람"은 잘 안 보여요. 왜냐하면 잃은 사람은 말을 안 하니까요.3부에서 주식 투자를 배울 때 나온 개념이에요. 생존자 편향 - 성공한 사례만 눈에 보이고, 실패한 사례는 시야에서 사라지는 현상이에요. "우리 삼촌이 강남 아파트로 10억 벌었대"는 들리지만, "옆집 아저씨가 갭투자로 2억 날렸대"는 잘 안 들려요.성공 사례만 보고 "나도 할 수 있어"라고 생각하는 게 첫 번째 함..
부동산과 내 집 8화 : 부동산 세금의 기초 3화에서 부동산의 숨겨진 비용으로 취득세, 보유세, 양도세를 잠깐 언급했어요. 이번 화에서는 이 세 가지를 제대로 풀어볼게요.부동산 세금은 복잡하기로 유명해요. 하지만 구조 자체는 단순해요. 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때 - 이 세 타이밍에 각각 세금이 붙어요.1️⃣ 살 때 : 취득세집을 사는 순간 내는 세금이에요. 이름 그대로 취득할 때 내는 세금이죠.세율은 집값과 주택 수에 따라 달라요. 1주택자가 6억 이하 주택을 사면 1%예요. 5억짜리 집이면 취득세 500만 원. 9억 초과면 3%까지 올라가요.그런데 2주택, 3주택이 되면 세율이 확 뛰어요. 조정대상지역 기준으로 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%까지 올라갈 수 있어요. 5억짜리 집의 취득세가 500만 원이 아니라 6,000만 원이 되는 거..
부동산과 내 집 7화 : 대출과 레버리지 - 빚으로 사는 집 6화에서 금리가 부동산 가격에 강력한 영향을 준다고 했어요. 그 이유는 간단해요. 대부분의 사람들은 집을 빚으로 사니까요.왜 빚을 내서 집을 살까서울 아파트 평균 매매가가 10억 원을 넘어요. 이 돈을 현금으로 한 번에 낼 수 있는 사람은 거의 없어요. 그래서 대부분 은행에서 돈을 빌려서 집을 사요. 이게 주택담보대출(줄여서 주담대)이에요.구조는 이래요. 내가 가진 돈(자기 자본) + 은행에서 빌린 돈(대출) = 집값. 5억짜리 집을 살 때 내 돈 2억, 대출 3억이면 자기 자본 비율은 40%예요.2부에서 배운 개념으로 말하면, 은행이 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 거예요. 내가 돈을 못 갚으면 은행이 그 집을 경매에 넣어서 대출금을 회수해요.레버리지, 빚은 수익을 증폭시킨다3부에서 나온 개념, 레버리..
부동산과 내 집 6화 : 부동산 가격은 왜 오르고 내리는가 지금까지 부동산으로 돈을 버는 방법(3화), 전세의 구조와 위험(4~5화)을 알아봤어요. 그런데 이 모든 이야기의 바탕에는 하나의 질문이 깔려 있어요.집값은 왜 오르고, 왜 내릴까?이 질문에 답하려면, 가격을 움직이는 네 가지 힘을 알아야 해요.첫 번째 힘 : 수요와 공급1부에서 배운 가장 기본적인 원리예요. 사려는 사람(수요)이 많고 팔려는 물건(공급)이 적으면 가격이 올라요. 반대면 내리고요.부동산에서 수요는 "집을 사고 싶은 사람"이에요. 인구가 늘거나, 특정 지역에 사람이 몰리거나, 결혼·독립으로 새 가구가 생기면 수요가 늘어요.공급은 "시장에 나온 집"이에요. 새 아파트가 많이 지어지면 공급이 늘고, 입주 물량이 줄면 공급이 줄어요.문제는 부동산의 공급이 즉각적이지 않다는 거예요. 주식은 거래소..
부동산과 내 집 5화 : 전세의 빛과 그림자 4화에서 전세가 집주인과 세입자 양쪽 모두에게 이득인 구조라고 했어요. 그런데 이렇게 좋은 제도가 처음부터 법의 보호를 받았을까요? 아니에요. 전세는 아무런 법적 안전장치 없이 시작됐어요.법 없이 돌아간 100년전세의 흔적은 조선 시대까지 거슬러 올라가요. 하지만 오랫동안 전세는 그냥 집주인과 세입자 사이의 사적인 약속이었어요. 법이 보호해주는 제도가 아니라, 서로 믿고 하는 거래였죠.문제는 이 믿음이 깨졌을 때예요. 집주인이 보증금을 안 돌려주면? 세입자가 할 수 있는 게 거의 없었어요. 등기도 안 돼 있고, 법적 우선권도 없으니까요. 집이 다른 사람에게 팔려버리면 세입자는 보증금도, 집도 잃는 상황이 벌어질 수 있었어요.수십 년간 이런 일들이 반복되면서, 결국 정부가 나서게 됐어요.1981년, 전세가..
부동산과 내 집 4화 : 전세의 나라 - 세계에서 한국만 있는 제도 외국인에게 한국의 전세를 설명하면 대부분 이런 반응이에요. "집주인에게 수억 원을 맡기고, 월세를 안 낸다고? 계약 끝나면 그 돈을 돌려준다고?" 믿기 어렵다는 표정이죠.전세는 전 세계적으로 매우 드문 주택 임대차 제도예요. 이란이나 볼리비아에도 비슷한 방식이 있긴 하지만, 선진국 수준의 금융 시스템을 갖춘 나라 중에서는 한국이 유일해요.전세의 구조전세는 구조 자체는 단순해요.세입자가 집주인에게 큰 목돈(보증금)을 맡겨요. 보통 집값의 50~80%에 해당하는 금액이에요. 세입자는 보증금만 내고 월세 없이 그 집에서 살아요. 계약 기간은 보통 2년이고, 계약이 끝나면 집주인은 보증금 전액을 돌려줘요. 그리고 집주인은 그 보증금을 계약 기간 동안 자유롭게 투자하거나 사용할 수 있어요.여기서 핵심 질문이 생겨..
부동산과 내 집 3화 : 부동산은 어떻게 돈이 되는가 3부에서 주식이 돈이 되는 방법을 배웠죠. 주가가 올라서 차익을 얻거나, 배당금을 받거나. 부동산도 마찬가지로 두 가지 방식으로 돈이 돼요.방법 1️⃣ 시세차익 : 싸게 사서 비싸게 판다3억에 산 아파트가 5년 뒤에 5억이 됐어요. 팔면 2억의 차익이 생기죠. 이게 시세차익(자본 이득)이에요.2화에서 본 부동산 불패 신화의 핵심이 바로 이거예요. 한국에서 "부동산으로 돈 벌었다"고 하면 대부분 시세차익을 말하는 거예요. 부모 세대가 경험한 성공 스토리 대부분이 이 방식이에요.시세차익의 핵심은 "언제, 어디를" 사느냐예요. 같은 시기에 사도 서울 강남과 지방 소도시의 결과는 완전히 달랐죠. 1화에서 배운 "모든 부동산은 세상에 단 하나"라는 특징이 여기서 작동해요.하지만 시세차익에는 큰 불확실성이 있어요...

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