부동산과 내 집 7화 : 대출과 레버리지 - 빚으로 사는 집

6화에서 금리가 부동산 가격에 강력한 영향을 준다고 했어요.

그 이유는 간단해요. 대부분의 사람들은 집을 빚으로 사니까요.

---

왜 빚을 내서 집을 살까

서울 아파트 평균 매매가가 10억 원을 넘어요. 이 돈을 현금으로 한 번에 낼 수 있는 사람은 거의 없어요. 그래서 대부분 은행에서 돈을 빌려서 집을 사요. 이게 주택담보대출(줄여서 주담대)이에요.

구조는 이래요. 내가 가진 돈(자기 자본) + 은행에서 빌린 돈(대출) = 집값. 5억짜리 집을 살 때 내 돈 2억, 대출 3억이면 자기 자본 비율은 40%예요.

2부에서 배운 개념으로 말하면, 은행이 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 거예요. 내가 돈을 못 갚으면 은행이 그 집을 경매에 넣어서 대출금을 회수해요.

---

레버리지, 빚은 수익을 증폭시킨다

3부에서 나온 개념, 레버리지(지렛대)가 부동산에서 더 강력하게 작동해요.

5억짜리 집을 내 돈 2억 + 대출 3억으로 샀어요. 1년 뒤 집값이 6억이 됐어요. 시세차익 1억. 내가 실제로 투자한 돈은 2억이니까, 수익률은 50%예요. 대출 없이 5억을 다 내 돈으로 샀다면? 같은 1억에 수익률은 20%예요.

같은 가격 상승인데, 대출을 끼니까 수익률이 2.5배로 뻥튀기돼요. 2화에서 "부동산으로 큰돈 벌었다"는 이야기 뒤에는 거의 항상 이 레버리지가 숨어 있어요.

하지만 지렛대는 양쪽으로 작동해요. 집값이 4억으로 떨어지면? 내 돈 2억 기준 수익률은 -50%. 3억 이하로 떨어지면 집을 팔아도 대출을 못 갚아요. 집은 없는데 빚은 남는 거예요. 5화에서 본 깡통전세와 같은 구조 - 담보 가치가 빚보다 작아진 상태예요.

---

갭투자, 레버리지의 극단

3화에서 잠깐 등장한 갭투자를 자세히 볼게요. 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이에요.

매매가 5억, 전세가 4억인 아파트. 갭(차이)은 1억. 내 돈 1억만 있으면 5억짜리 집을 살 수 있어요. 4화에서 배운 것처럼 전세 보증금에는 이자가 없으니까, 무이자 레버리지인 셈이에요.

집값이 6억으로 오르면? 내 돈 1억으로 1억 벌었으니 수익률 100%. 여기에 은행 대출까지 쓰면 자기 돈 5천만 원으로 5억짜리 집을 사는 것도 가능해요.

하지만 집값이 떨어지면? 전세 만기 때 보증금을 돌려줘야 하는데, 집을 팔아도 보증금에 못 미쳐요. 이게 5화에서 본 전세사기 사태의 구조예요. 갭투자를 반복하면서 여러 채를 산 사람들이, 집값 하락과 함께 도미노처럼 무너진 거예요.

갭투자 자체가 불법은 아니에요. 하지만 "집값이 계속 오른다"는 전제 위에서만 작동해요. 그 전제가 무너지면 시스템 전체가 무너져요.

---

LTV와 DSR :  정부가 레버리지를 제한하는 방법

정부는 6화에서 언급한 대출 규제로 레버리지를 제한해요.

 

1️⃣ LTV(담보인정비율) : 집값 대비 대출 한도예요. LTV 50%면, 5억짜리 집에 최대 2억 5천까지만 빌려줘요.

2️⃣ DSR(총부채원리금상환비율) : 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율이에요. DSR 40%면, 연소득 5,000만 원인 사람은 연간 원리금 상환이 2,000만 원을 넘으면 안 돼요.

 

쉽게 말하면 LTV는 "집값 대비 얼마까지", DSR은 "소득 대비 얼마까지"를 제한하는 거예요. 정부가 시장이 뜨겁다고 판단하면 조이고, 침체되면 풀어요.

---

이번 화 정리

• 대부분의 사람은 대출(주담대)로 집을 사고, 집이 대출의 담보가 됨
• 레버리지 : 빚으로 투자하면 수익률이 증폭되지만, 손실도 똑같이 증폭
• 갭투자 : 전세 보증금을 무이자 레버리지로 활용 - 집값 상승 전제 위에서만 작동
• LTV(집값 대비 한도)와 DSR(소득 대비 한도)로 정부가 레버리지를 제한

다음 화에서는 부동산에 붙는 세금 - 취득세, 보유세, 양도세의 기초를 알아볼 거예요.